דחית תשלום היטל השבחה בגין תכנית מתאר כוללנית – טוב או רע?

ביום ה – 10.7.18 אושרה בקריאה שנייה ושלישית הצעת חוק התכנון והבנייה תיקון 126 שעניינו המרכזי מועד חיוב היטל השבחה מכוח אישורה של תכנית מתאר כוללנית, במטרה להשהות החיוב בהיטל השבחה הנוצר מאישור התכנית הכוללנית עד לאישור התכנית המפורטת ויצירת תנאי וודאות.

לעת אישור התכנון המפורט, יחויב בעל המקרקעין בהיטל השבחה בגין ההשבחה המלאה, הן זו שנוצרה בתכנית הכוללנית והן זו שנוצר בתכנית המפורטת ללא מדרגות הביניים.

 לחקיקה זו מספר משמעויות מעשיות:

 העברת נטל החבות בהיטל השבחה מהמוכר לקונה לאחר שהאחרון כבר רכש את המקרקעין: בעתיד, עת תאושר תכנית מפורטת על בסיס תכנית המתאר הכוללנית, עשוי הקונה להיות מחויב בהיטל השבחה בגין תכנית שאושרה, עוד טרם רכש את זכויותיו במקרקעין ולא היה בעל המקרקעין בעת אישור התכנית. הצדדים לעסקה יצטרכו להתמודד עם שאלת גובה החבות בהיטל השבחה ולשקלל אותו במחיר עסקת המקרקעין כבר במועד חתימת הסכם המכר.

תשלום גבוה יותר: המצב הנוכחי עד התשלום, חילק את התשלום בין המוכר לבין הקונה. אולם עקב מצב של אי וודאות באשר למועד אישורה של התכנית המפורטת והזכויות שיוקנו בה, הופחת ממרכיב ההשבחה שחל על המוכר מרכיב של אי וודאות אשר הפחית את נטל התשלום. אולם דחיית המס לעת אישור התכנית המפורטת, תצור היטל בתנאי וודאות ולפיכך לא יוקטן מרכיב התשלום עקב מרכיב חוסר הוודאות שהיה נהוג להיות מחושב עד היום. במילים אחרות, התשלום אמנם יידחה, אולם לכשייגבה יהיה גבוה יותר.

שינוי המועד הקובע להערכה: המועד הקובע להערכה הוא מועד אישור התכנית המשביחה. למשל, בשנת 2016 אושרה תכנית המתאר הכוללנית של רעננה רע/3000. החיוב בהיטל השבחה על בסיס תכנית זו היה בהתאם לערכי הקרקע בשנת 2016. דחיית התשלום לעת אישור תכנית מפורטת תשנה את בסיס החיוב למועד אישורה של תכנית זו. נניח לדוגמא בחודש יוני 2018 אושרה תכנית מפרטת, החיוב בהיטל השבחה על בסיס תכנית זו היה בהתאם לערכי הקרקע בחודש יוני 2018. כלומר גובה התשלום יעלה בשיעור עליית ערכי הקרקע בין 2016 ל- 2018.

אז השינוי טוב או רע? תלוי את מי שואלים. בסיס המס יגדל וכשיש יותר מס הצדדים מרוויחים פחות. בעלי המקצוע (עורכי הדין, שמאי מקרקעין) יצטרכו לתת את הדעת לתשלומים העתידיים ולשקף הסכמות בקשר לכך בהסכמי המכר. וועדות התכנון תרווחנה יותר. אם נראה את הוועדות כנאמנות של הציבור, אז הציבור שאינו צד לעסקה ירוויח יותר, אם באמת הכסף יחזור לציבור.