פיצול יחידות מגורים ביישובים חקלאיים – חלק א

מאת ד"ר בועז ברזילי, שמאי מקרקעין

ביום 28.3.2018 הודיעה רשות מקרקעי ישראל כי החל מיום 10.4.2018 תחל הפעלה מלאה של החלטות מועצת מקרקעי ישראל 1523 ו 1528 שמטרתן לעגן את זכויות החוכרים בישובים חקלאיים בחלקת המגורים באמצעות חוזה חכירה לדורות. 

חוכר אשר יבחר להצטרף להסדר המפורט בהחלטות, יהיה זכאי לכך שבחלקת המגורים לא יחולו ההוראות הקיימות כיום בהסכמים מול רשות מקרקעי ישראל בדבר השבת קרקע לרשות בעת שינוי יעודה.

מי שלא יצטרף להסדר, ימשיכו לחול לגביו הכללים הקבועים ברשות.

ההסדר מתייחס לחלקות א' (חלקות המגורים) בשטח של עד 2.5 דונם המיועד בתכנית בניין עיר תקפה למגורים ולפעילות לא חקלאית סמוכה (פל"ח). 

אם טרם נרשמה פרצלציה לגבי חלקת א' לגביה מבוקשת ההעברה, לא ייחתם חוזה חכירה עד לרישום התצ"ר בלשכת רישום המקרקעין. לאחר ההסדרה חלקת המגורים תירשם כיחידת רישום נפרדת. תכנית לצרכי רישום יכול שתיערך לכל הנחלות במושב או שתיערך באופן פרטני בתיאום עם האגודה ובחתימת כל הגובלים. תנאי להסדר יהיה הסדרה חוקית של כל השימושים הקיימים בנחלה.

היקף הבנייה שבהסדר הוא 375 מ"ר (היקף הבנייה הבסיסי) ובכפוף לקיומה של תכנית בניין עיר תקפה. עם ההצטרפות החוכר להסדר תבוטל הדרישה לרצף בין דורי ותותר בניית יחידות דיור לחוכר ולקרובו וכן יותר פיצול המגרש (ראו להלן).

התנאי להסדר יהיה תשלום דמי חכירה בשיעור של 3.75% מערך הקרקע של חלקת המגורים עם היקף הבנייה הבסיסי למגורים ו 91% בגין מימוש זכויות בנייה שמעבר ל 375 מ"ר.

פיצול מגרש – חוכר אשר הצטרף להסדר רשאי לפצל מגרשי מגורים (בכפוף לאישורה של תכנית המתירה פיצול) ולחתום על חוזה חכירה ביחס ליחידה המפוצלת. יחידת דיור אחת בשטח שלא יפחת מ 160 מ"ר המשמשת למגורי החוכר תישאר צמודה לנחלה ולא תפוצל. המגרש המפוצל וזכויות הבנייה שלו יופחתו משטח חלקת המגורים (מאותם 2.5 דונם) שבהסדר. עבור הפיצול יש לשלם לרשות מקרקעי ישראל 33% משווי המגרש המפוצל. על החלק ששולמו דמי חכירה 3.75% יושלם ההפרש (29.25%). בכל מגרש מפוצל לא יפחתו הזכויות הצמודות ליחידה מ 160 מ"ר (במקרים מסוימים הקבועים בהחלטה ניתן לצמצם את שטח היחידה אולם בכל מקרה לא פחות מ 120 מ"ר).

דמי רכישה – החוכר רשאי לרכוש את מלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה גם הקיימות וגם העתידיות בחלקת המגורים, תמורת תשלום דמי רכישה בשיעור של 33% משווי הקרקע של חלקת המגורים. גם כאן, על החלק ששולמו דמי חכירה 3.75% יושלם ההפרש (29.25%). חוכר, אשר רכש את מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים יהיה פטור מתשלום כלשהו לרשות בגין כל בניה למגורים בחלקת המגורים, ויהיה רשאי להשכיר או לפצל את יחידות הדיור הבנויות בחלקת המגורים אף למי שאינו קרובו. הכל בכפוף לקיומה של תכנית תקפה. רכישת הזכויות למגורים בחלקת המגורים אינה משנה את הכללים החלים על שטחי הנחלה האחרים שאינם חלקת המגורים.

קיזוז דמי הסכמה – בנחלה בה הועברו זכויות בעבר ושולמו דמי הסכמה בגין העברת הזכויות, תינתן הנחה בדמי הרכישה לפי אחד מהמסלולים:

אם העברת הזכויות בוצעה לפני 1.1.1993 יקוזזו מתשלום דמי הרכישה 80% מדמי ההסכמה ששולמו בגין העברת הזכויות בתוספת הפרשי הצמדה, אולם לא פחות מאשר 20% משווי חלקת המגורים.

אם העברת הזכויות בוצעה החל מ- 1.1.1993 דמי הרכישה יעמדו על 20% משווי חלקת המגורים.

העברת זכויות – לא ניתן להעביר זכות בחלק מהנחלה. בהעברת הזכויות בנחלה כולה ישלם החוכר לרשות דמי רכישה עבור מלוא הזכויות למגורים בחלקת המגורים, בין אם הצטרף להסדר ובין אם לאו. וייחתם עמו הסכם חכירה. תשלום זה יזכה את החוכר במלוא הזכויות למגורים בבניה נמוכה (הקיימות והעתידיות) בחלקת המגורים לרבות הזכות לפיצול מגרשים והוא יהיה פטור מתשלום דמי הסכמה בגין חלקת המגורים (דמי הסכמה בשיעור שליש משווי השטחים החקלאיים ימשיכו לחול עבור השטחים האחרים בנחלה). העברת הזכויות במגרש שפוצל מתוך חלקת המגורים תתבצע ללא תשלום נוסף לרשות.

הנחות אזור – יוענקו הנחות אזור ובמקום תשלום מלא של 33% יחולו שיעורי התשלום שלהלן:

קו עימות                                 3.75%

אזור עדיפות א'                          13.71%

אזור עדיפות ב'                          20.14% 

יישובי עוטף עזה פטור מתשלום דמי חכירה עבור יחידה אחת עד 160%. יתרת תשלום של 3.75% תחול על 215 מ"ר בלבד.

שטח חלקת המגורים –

אם השטח גדול מ 2.5 דונם ניתן לבקש הסדר גם על השטח הנוסף ובתשלום של 91% מערך הקרקע.

אם השטח קטן מ 2.5 דונם תותר השלמתה של חלקת המגורים הקיימת.

שימו לב! במקרים בהם בוצעה העברת זכויות לאחר 9.6.11, יוכל החוכר לבקש התחשבנות מחדש תוך שנה מההחלטה ליישום ההחלטה, קרי, מרץ 2019.