שומות מכריעות – פערים וביקורת שיפוטית שומות מכריעות – פערים וביקורת שיפוטית

המאמר פורסם ב 2017. שמונה שנים אחרי שהחקיקה (תיקון 84 בחוק התכנון והבנייה) אסרה על נישום ועל וועדה מקומית לפתור מחלוקת על גובה שומה בדרך של הסכמה, כשהמטרה המוצהרת היא ליצור אחידות בין שומות, נסקרו 500 שומות מכריעות, מהם נגזרו "תכניות אחיות" שהועברו לשמאים שונים, במטרה לבחון האם אכן אותה שומה כאשר היא מגיעה לשמאים מכריעים שונים, מניבה חיובים דומים של היטלי השבחה. תוצאת המחקר מצביעה על כך  שתיקון 84  לא קידם את השומות לעבר הסכמה ולא צמצם את הפערים שהיו קודם לכן.  

קרנות השקעה בנדל"ן מסוג REIT קרנות השקעה בנדל"ן מסוג REIT

המאמר נכתב בשנת 2006. יש לך חמישים אלף ₪. כיצד ניתן להשקיע אותם בשוק הנדל"ן? המאמר עוסק בקרנות השקעה מסוג REIT בעקבות רגולציה חדשה לפעילותם של קרנות אלו.

עקרונות לאומדן דמי-שימוש כשאין הסכם עקרונות לאומדן דמי-שימוש כשאין הסכם

המאמר נכתב בשנת 2005. כיצד נקבעים דמי שימוש כאשר לא קיים הסכם המסדיר את היחסים בין הצדדים? האם לפי השימוש שעושה בעל הנכס במקרקעין האם לפי השימוש האפשרי בשוק החופשי? האם לפי השימוש שניתן להפיק מהמקרקעין בכלל לרבות אפשרות להריסת המבנה והקמת מבנה אחר?

שמאות מקרקעין כמשל שמאות מקרקעין כמשל

המאמר פורסם בשנת 2011. המאמר בוחן את המניעים הפוליטיים והשפעתן של קבוצות לחץ על החקיקה, היוצרים פער רחב בין מטרתו המוצהרת של החוק לבין תוכן סעיפיו, ודחיקת רגלו של ציבור שלם הנושא לעתים בעלויות תכנון של מיזמי נדל"ן אולם לא שותף לרווחים. המאמר מתמקד בתחום החקיקה של חוק שמאי המקרקעין ותקנותיו כמקרה פרטי של תופעה נרחבת.  

אנרגיה סולרית – תאים פוטו-וולטאיים אנרגיה סולרית – תאים פוטו-וולטאיים

המאמר פורסם ב 2011.
המאמר עוסק במבחן הכדאיות הכלכלית בהקמת תאים סולריים.

המאמר נכתב בשנת 2008.
המאמר חוזה את ההשפעות האקלימיות ארוכות הטווח על שוק המקרקעין בכלל ובישראל בפרט.

בנייה ירוקה – השיקול הכלכלי בנייה ירוקה – השיקול הכלכלי

המאמר פורסם בשנת 2009. המאמר עוסק בתקנים של בנייה ירוקה והשפעת התקנים על שוק המקרקעין. מה הפרשי השווי בין מבנה מקרקעין הבנוי בהתאם לתקנים של בנייה ירוקה לעומת מבנה מקביל שלא בנוי בהתאם לתקנים אלו? האם הפרשי השווי מצדיקים כלכלית ויוצרים תמריץ כלכלי ליישום תקן הבנייה הירוקה במבנים?  

גישות למדידת חיובי ארנונה – שטח מול שווי גישות למדידת חיובי ארנונה – שטח מול שווי

המאמר פורסם בשנת 2007 ובוחן את השפעת חיוב הארנונה על-פי שווי הנכסים במקום חיוב אחיד.

דו"ח השומה – תוכנו והיקפו דו"ח השומה – תוכנו והיקפו

המאמר נכתב בשנת 2005. תקנות האתיקה שבחוק שמאי המקרקעין קובעים פרטים מינימאליים החייבים להופיע בדו"ח שמאי. אולם לא קובעים את היקף הפירוט של אותם הפרטים. המאמר עוסק במידת ההיקף של אותם הפרטים בדוח השמאי.

הגנת הדייר הגנת הדייר

המאמר התפרסם בשנת 2002 ובוחן את מצב שוק דיירים המוגנים, עקרונות לאומדן שווי של הדייר המוגן, הבעלים של הנכס ודמי פינוי במקרה של פינוי פנוי.

ירידת ערך – המבחן השמאי לקביעת גבול הסבירות ירידת ערך – המבחן השמאי לקביעת גבול הסבירות

המאמר פורסם בשנת 2004 ומהווה מאמר המשך למחקר משנת 1998. המאמר מתמודד עם שתי שאלות: מה כמות עסקאות ההשוואה המינימליות הנדרשות לשומה בעלת תוקף ומהימנות? ומהו טווח הסטייה המרבי הסביר בין שומות? תוך כדי ניסיתי להתמודד עם השאלה מהו טווח "ירידת הערך הסביר" על-פי מבחני חוק התכנון והבנייה.

השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38 השלכותיה הכלכליות של תמ"א 38

המאמר נכתב בשנת 2007. נכתב כמאמר המשך למאמר שנכתב בשנת 2006 עם הניסיון המצטבר בתקופת יישומו עד כה. המאמר עוסק בהשלכותיה הכלכליות של תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמ"א 38 וממשיך לחזות חוזה חוסר כדאיות כלכלית בניצול זכויות בנייה במתכונת המוצעת בה עד כדי חוסר מימושה במקומות המועדים לרעידות אדמה.

השפעת אימוץ ה-IFRS על ענף הנדל"ן המניב בישראל השפעת אימוץ ה-IFRS על ענף הנדל"ן המניב בישראל

פורסם בשנת 2010. תקן IFRS קובע כללי חשבונאות בינלאומיים. על בסיסו פרסם המוסד הישראלי לתקינה חשבונאית תקן שעניינו הצגת נדל"ן להשקעה בדו"חות כספיים, לפי שווי השוק של הנכסים ולא לפי עלותם ההסטורית כפי שהיה נהוג עד אז. המאמר נשען על מחקר ומאתר מספר כשלים בתהליך היישום של התקינה בישראל. המאמר חושף את הכשלים, מציע דרכי התמודדות והוראות תקינה מתקנות.

תיקופה של טכניקת דלפי במקרה נבחן: השפעותיה החיצוניות של רכבת על ערכי מקרקעין למגורים תיקופה של טכניקת דלפי במקרה נבחן: השפעותיה החיצוניות של רכבת על ערכי מקרקעין למגורים

המאמר נכתב בשנת 2013. טכניקת דלפי נשענת על קונסנזוס בין מומחים האמצעות שאלון המועבר אליהם דרך מתאם ("Nominal Group"). אולם כדי לתקף את ממצאיה של טכניקה זו, יש לשמור על מבנה מחקרי סדור. המאמר מסביר את עקרונות הטכניקה ואת עקרונות תיקופה. 

ירידת ערך נכס עקב גורמים "פסיכולוגיים" ירידת ערך נכס עקב גורמים "פסיכולוגיים"

המאמר פורסם בשנת 2005. המאמר עוסק בירידת ערך נכסי מקרקעין מגורמים לא מוחשיים כגון ירידת ערך מסמיכות לאנטנה סלולרית, ירידת ערך מבנים לאחר תיקון מבנים בעקבות ההיסטוריה הבעייתית והתדמית של המבנה וכד'.

אומדן מוניטין אומדן מוניטין

המאמר נכתב בשנת 2007 ועוסק בעקרונות שמאיים וכלכליים לאומדן מוניטין של עסק נדל"ני.

עסקאות קומבינציה עסקאות קומבינציה

המאמר פורסם בשנת 2002 ובוחן את העקרונות השמאיים לקביעת שיעור התמורה ואומדן שווי בעסקת קומבינציה.

אפס בסולם ריכטר אפס בסולם ריכטר

המאמר נכתב בשנת 2006. המאמר עוסק בהשלכותיה הכלכליות של תכנית מתאר ארצית לחיזוק מבנים מפני רעידות אדמה תמ"א 38 שזה עתה אושרה וחוזה חוסר כדאיות כלכלית בניצול זכויות בנייה במתכונת המוצעת בה עד כדי חוסר מימושה במקומות המועדים לרעידות אדמה.

אומדן שווי נכסי נדל"ן – שווי שמאי או חשבונאי? אומדן שווי נכסי נדל"ן – שווי שמאי או חשבונאי?

פורסם בשנת 2003. אומדן שווי שמאי נשען על נתוני השוק המבוססים גם ובעיקר על השוואות לעסקאות מכר בנכסים דומים ומצב הנכס במועד ההערכה. אומדן חשבונאי מתבסס על נתוני רכישה משוערכים והכנסות המופקות מהנכס. המאמר משווה בין גישות השומה, מאתר כשלים בתהליך היישום ומציע דרכי התמודדות והוראות תקינה מתקנות.

טווח הסטייה באומדן ושאלת "גבול הסבירות" טווח הסטייה באומדן ושאלת "גבול הסבירות"

המאמר פורסם בשנת 1998 ומתמודד עם שתי שאלות: מה כמות עסקאות ההשוואה המינימליות הנדרשות לשומה בעלת תוקף ומהימנות? ומהו טווח הסטייה המרבי הסביר בין שומות?

סקר שוק הבנייה למגורים 2001-2005 – תמורות ותחזיות סקר שוק הבנייה למגורים 2001-2005 – תמורות ותחזיות

המחקר נערך בשנת 2001 לבקשת דן אנד ברדסטריט (D&B) ישראל במטרה לצור תחזיות לחמש שנים שישמשו את מקבלי ההחלטות.