"תרבות כאמצעי להתחדשות עירונית" (אוקטובר 2019) "תרבות כאמצעי להתחדשות עירונית" (אוקטובר 2019)

בעולם קיימות דרכים המאפשרות התחדשות עירונית אמיתית בעלות ציבורית זניחה. מדינת ישראל לעומת זאת רואה בהתחדשות עירונית כלי להגדלת היצא הדיור במרקם העירוני הבנוי, מותירה את הניכור החברתי או מניידת אותו. המאמר בוחן את מודל ההתחדשות העירונית בישראל במחקר משווה ומציע דיון במונח "התחדשות עירונית" כחלק משיח ציבורי המשתמש ברטוריקה מניפולטיבית המתעלמת מעובדות ופונה אל הרגש מתוך מניעי רווח כלכלי, כאשר השיקול המקצועי נדחק לזווית פינה. את המחיר משלם הציבור.

עבירות בנייה – כשל הרשויות, הפרטת מערכת האכיפה בפועל במסגרת אחריות עורכי הדין עבירות בנייה – כשל הרשויות, הפרטת מערכת האכיפה בפועל במסגרת אחריות עורכי הדין

המאמר פורסם ב 2018. עבירות בנייה אמורות להיות מטופלות על-ידי גופי האכיפה. להם הכוח לאכוף את חוקי הבנייה. כישלון גופי התכנון בישראל לאכוף את חוקי התכנון יוצר מצב בו בפעם הראשונה שקיימת התמודדות ממשית עם עבירות הבנייה היא לעת ביצוע עסקה במקרקעין בהם בוצעה העבירה. המאמר עוסק באחריות המקצועית בה נושאים עורכי הדין בכל הקשור לתופעת עבירות הבנייה בעסקאות נדל"ן בהן הם מעורבים. לא פעם נתבעו עורכי דין על נזק כלכלי שנגרם לצד בעסקה בעקבות חריגות בנייה שלא התבררו מראש. בין היתר כתוצאה מכשל הרשויות לאכוף את חוקי הבנייה, נוצר מצב בו הלכה למעשה מועבר נטל האחריות לכתפיהם של עוה"ד לעת ביצוע העסקה. המאמר מפרט את הסיבות לכישלון האכיפה של חוקי התכנון בישראל ומידת האחריות של עורכי הדין בעסקאות מקרקעין.

קנסות על עבירות בנייה – חוק העונשין או חוק התכנון והבנייה? קנסות על עבירות בנייה – חוק העונשין או חוק התכנון והבנייה?

המאמר פורסם בשנת 2011. לרשויות שתי חלופות להטלת קנסות במסגרת אכיפת בנייה. האחת קבועה בחוק העונשין בסעיף 63 והאחת בחוק התכנון והבנייה. אימתי ראוי להשתמש בכל חלופה?

החקיקה בתכנון ובנייה- לאן? החקיקה בתכנון ובנייה- לאן?

המאמר התפרסם בשנת 2010. חוק התכנון והבנייה נחקק בשנת 1965. מאז התחלפו צרכים, אופנות וחומרי בנייה, שינויים דמוגרפיים רבים, נקבעו הלכות בפסיקה ואושרו חוקי יסוד חדשים לרבות חוק יסוד כבוד האדם וחרותו. בניסיון להתאים את עצמו למצב הקיים, חלו בחוק שינויים מתמידים ותיקונים רבים וספיקה פרשה אותו לכאן או לכאן.  החוק שנוצר מורכב ומסובך ולעתים יש בו סעיפים הסותרים אחד את השני. ניסיונות לאשר חוק חדש ומובנה נתקלים בקשיים, חלקם פוליטיים, חלקם משפטיים. המאמר בוחן את פניה של החקיקה בתכנון ובנייה לקראת שינויים אפשריים והשלכותיה על שוק המקרקעין.       

הפקעה עם פיצוי – האמנם? הפקעה עם פיצוי – האמנם?

המאמר פורסם בשנת 2006. סעיף 197 וסעיף 198 בחוק התכנון והבנייה מטילים מגבלות רבות על האפשרות לתבוע פיצויי ירידת ערך בגין נזקי תכנון. בין הפגיעה הישירה והעקיפה, הפגיעה הגובלת, הגדרת תכנית מזכה בפיצוי, פגיעה מתכנית מפקיעה, הגדרת בעל זכות במקרקעין והחריגה ממבחני חוק המקרקעין, סבירות הפגיעה, ומבחנים רבים נוספים. המאמר עוסק בתנאי הסף לתביעת פיצויים לירידת הערך בסעיף 197-198 בחוק התכנון והבנייה.

התחדשות עירונית: תמ"א 38 כמקרה נבחן התחדשות עירונית: תמ"א 38 כמקרה נבחן

המאמר פורסם בשנת 2013. המאמר בוחן את המניעים הפוליטיים והשפעתן של קבוצות לחץ על החקיקה, היוצרים פער רחב בין מטרתו המוצהרת של החוק לבין תוכן סעיפיו, ודחיקת רגלו של ציבור שלם הנושא לעתים בעלויות תכנון של מיזמי נדל"ן אולם לא שותף לרווחים. המאמר מתמקד בתחום החקיקה בהתחדשות עירונית, תוך מחקר השוואתי. המאמר מסייג את תמ"א 38 כתכנית התחדשות עירונית למרות הצגתה ככזו.  

ירידת ערך – שאלת הציפיות ירידת ערך – שאלת הציפיות

המאמר פורסם בשנת 2003. ערכי הקרקע משתנים עוד תוך כדי אישורה של תכנית בניין עיר. כאשר תכנית מייעדת קרקע לצורך ציבורי או לתכנון פוגע אחר, פוחת ערך הקרקע תוך כדי התכנון עד כדי כך שבמועד בו אושרה התכנית, כבר סופגת הקרקע את מרבית ירידת הערך. לעומת זאת החוק קובע כי המועד הקובע לחישוב ירידת הערך הוא המועד בו אושרה התכנית. לכאורה, בעל המקרקעין סופג את מרבית ירידת הערך עוד לפני שאושרה התכנית וזכאותו לפיצוי לכאורה מתאיינת. המאמר עוסק בהשפעת הצפיות בהליך אישורה של תכנית פוגעת ועקרונות שמאיים לפתרון אפשרי.

ניוד זכויות בנייה בין מגרשים ניוד זכויות בנייה בין מגרשים

המאמר התפרסם בשנת 2002 ובוחן היבטים שמאיים בתהליכי ניוד זכויות בין מגרשים. המאמר שם דגש על שינויים בפסיקה של השנה שקדמה לו.  

עיקרי הרפורמה המתגבשת בחוק התכנון והבנייה עיקרי הרפורמה המתגבשת בחוק התכנון והבנייה

המאמר התפרסם בשנת 2010.
המאמר בוחן את עיקרי הרפורמה המוצעת בחוק התכנון והבנייה והשפעותיה החזויות על שוק המקרקעין בישראל.

עיקרי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה עיקרי תיקון 101 לחוק התכנון והבנייה

המאמר פורסם בשנת 2014.

תיקון 101 בחוק התכנון והבנייה מכונה גם "הרפורמה" בחוק, משנה סמכויות של ועדות תכנון, דן בשקיפות עבודתן של ועדות תכנון, קיצור הליכי רישוי ופטור מהליך הרישוי הרגיל לעבודות מסוימות. המאמר סוקר את עיקרי התיקון והשינויים בחוק שהוא מציע. האם אכן בשורה חדשה או הצהרות חדשות לתופעות ישנות?

תכניות שימור: תרבות כלכלית או כלכלה תרבותית תכניות שימור: תרבות כלכלית או כלכלה תרבותית

המאמר התפרסם בשנת 2010.
המאמר בוחן את עיקרי הרפורמה המוצעת בחוק התכנון והבנייה והשפעותיה החזויות על שוק המקרקעין בישראל.

תכנית שימור אתרים: כבשת הרש תכנית שימור אתרים: כבשת הרש

המאמר נכתב בשנת 2008. האם שימור יוצר מיתוג בעל רווח כלכלי? מי נהנה מתכניות השימור ומי משלם את המחיר? המאמר בוחן את הכוונות הנסתרות מאחורי הכרזת מבנים לשימור שלא תמיד חופפות את המטרה המוצהרת.

שימוש חורג – כשהחריג הופך לנורמה והנורמה לחריג שימוש חורג – כשהחריג הופך לנורמה והנורמה לחריג

המאמר נכתב בשנת 2008. שימוש חורג הוא כלי תכנוני שנועד למצוא פתרון זמני לאישור שימוש במקרים מיוחדים. במשך השנים הותר שימוש חורג כמעט לכל דורש עד כדי שמשמש כלי עוקף תכנון נורמטיבי. למרות שלוועדות עניין כלכלי מיידי בהותרת שימוש חורג (למשל היטל השבחה), לשימוש זה בהיקף בו הוא מתקיים השלכות על שוק המקרקעין לרבות השלכות חברתיות.

שימוש חקלאי – הצורך בהגדרות חדשות שימוש חקלאי – הצורך בהגדרות חדשות

המאמר פורסם ב 2011. המאמר בוחן שני מסלולים חלופיים לאכיפת חוקי התכנון בדרך של הענשת העבריין, זה הקובע בחוק התכנון והבנייה וזה הקבוע בחוק העונשין. מה ההבדל בין החוקים? מתי ראוי להשתמש בענישה הקבועה בחוק התכנון והבנייה ומתי ראוי להשתמש בענישה הקבועה בחוק העונשין. 

חוק התכנון והבנייה: שיתוף הציבור בתהליכי התכנון חוק התכנון והבנייה: שיתוף הציבור בתהליכי התכנון

המאמר פורסם בשנת 2015. שיתוף ציבור בהליכי תכנון נועד להיטיב את התכנון מבחינת ניצול חוכמת ההמונים. יחד עם זאת, הוא יכול לעקב מימוש מיזמים נדל"ניים. מצד אחד עומד הציבור שמעוניין ליהנות מפירות התכנון ולצמצם את נזקיו ומצד שני עומד הזים המעוניין לזרז את הבנייה ולהניב לעצמו רווחים כלכליים. לעתים השאיפות של הציבור ושל היזם מתנגשות. לשיתוף הציבור דרגות רבות. המאמר סוקר את דגות שיתוף הציבור ואת שיתוף הציבור במחויב בחוק התכנון והבנייה התומך בשיתוף למראית עין ללא יכולת השפעה ממשית. בהתנגשות האפשרית שבין היזם לציבור ידו של היזם על העליונה.

דילמת הגמישות התכנונית אל מול היציבות בחוק התכנון והבנייה דילמת הגמישות התכנונית אל מול היציבות בחוק התכנון והבנייה

המאמר פורסם ב 2016. התכנון בישראל נתפס ככלי המשמש את השלטון בשליטה מרחבית. שיקול הדעת המוענק לרשויות במהלך התכנוני יוצר מעורבות לא בריאה של נבחרי ציבור בתכנון; המאמר עוסק בדילמה שבין תכנון המבוסס על חקיקת תכנון יציבה, לבין תכנון המבוסס על שיקול דעת של ועדות תכנון המאפשר גמישות. על מקומה של חקיקת התכנון בישראל, על מעורבות פוליטית בתכנון, מנגנונים המאפשרים הטית תכנון לתועלת קבוצות עניין על חשבון הציבור והשפעותיהם המרחביות.

ניוד זכויות בנייה בין מגרשים – היבטים שמאיים ניוד זכויות בנייה בין מגרשים – היבטים שמאיים

המאמר התפרסם בשנת 2002 ובוחן היבטים שמאיים בתהליכי ניוד זכויות בין מגרשים. המאמר שם דגש על שינויים בפסיקה של השנה שקדמה לו. 

ירידת ערך במקרקעין – פגיעה שאינה בעקבות תכנית ירידת ערך במקרקעין – פגיעה שאינה בעקבות תכנית

– המאמר פורסם בשנת 2002 ועוסק בעקרונות ירידת הערך הבאים לידי ביטוי במילים "נפגעו על-ידי תכנית" בסעיף 197 בחוק התכנון והבנייה.

ירידת ערך במקרקעין – פגיעה שלא בדרך הפקעה ירידת ערך במקרקעין – פגיעה שלא בדרך הפקעה

המאמר פורסם בשנת 2002 ועוסק בעקרונות ירידת הערך הבאים לידי ביטוי במילים "שלא בדרך הפקעה" בסעיף 197 בחוק התכנון והבנייה.

ירידת ערך מקרקעין – מועד אישור תכנית ירידת ערך מקרקעין – מועד אישור תכנית

המאמר פורסם בשנת 2003 ועוסק בעקרונות ירידת הערך הבאים לידי ביטוי במילים "תחילת תקפה" של תכנית בסעיף 198 בחוק התכנון והבנייה.