רוחב הפטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד

בהחלטתו מיום 17.9.2018 קבע ביה"מ המחוזי כי הפטור על הקמת ממ"ד יחול בין בבנייתו במבנה קיים ובין בהקמתו במבנה חדש. לכאורה עוד פסק דין בשורה של פסקי דין שמנסים להשלים פרטי חקיקה לא ברורים בעניין רוחב הפטור בגין הקמת ממ"ד. הסוגיות הרבות העולות בעניין הפטור לממ"ד, נובעות בין היתר, מכך שהפטור אינו יציר בן חקיקה אחת, אלא משלב בין דברי חקיקה שונים:

תקנות התגוננות אזרחית (מפרטים לבניית מקלטים) התש"ן – 1990.

התוספת השלישית בחוק התכנון והבנייה.

להלן סוגיות נוספות העולות בפרקטיקה המקצועית לעת חישוב היטל השבחה בגין מרחבים מוגנים:

חדר מחוזק פטור מהיטל השבחה – בנסיבות מסוימות, לרשות המוסכמת על-ידי פיקוד העורף, קיימת סמכות לאשר חיזוק חדר (להלן "חדר מחוזק") כחלופי להקמת ממ"ד בהתאם לתקנות הג"א. חדר מחוזק אשר הוקם באישור ועל-פי דין, יראו בו כמרחב מוגן (ראו גם ערר 8-417-11 חשדר מגדלי שליטה בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים). אולם על מנת לקבל את הפטור מהיטל השבחה בגין החדר המחוזק, על המבקש להראות כי אכן החדר המחוזק עומד במפרט הנדרש למרחב מוגן דירתי כמפורט בתקנות הג"א. אם הרשות המוסמכת פטרה את המבקש בחלק מפרטי המפרט שבתקנות, יכול המבקש להציג אישור מאותה רשות, כי היא פטרה את החדרים המחוזקים מחלק מהמפרט ואישרה אותם כמרחב מוגנים. כל עוד הוכיח המבקש כי החדר המחוזק עומד בתקנות הג"א או יציג אישור מהרשות המוסכמת כי היא רואה בחדר המחוזק כמרחב מוגן, יהיה פטור מהיטל השבחה כאילו היה ממ"ד.

אין פטור מהיטל השבחה בגין ממ"ד במכר – ביחס לפטור בגין הקמת ממ"ד נקבע כי בהקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) לא יחול היטל השבחה. מכאן שהפטור הוא בגין הקמת ממ"ד. הפטור מהיטל השבחה לא יחול לעת העברת זכויות במקרקעין (ראו בעניין חשדר, שם). אולם מכיוון שהקמת ממ"ד מקורה בתקנות הג"א, אין הקמתו נובעת מ"תכנית" ולכאורה אין לחייב בהיטל השבחה בעת מכר עבור הממ"ד עצמו (היטל השבחה ניתן לחייב אך ורק בגין אישורה של תכנית בניין עיר, הקלה או שימוש חורג). כיצד מגשרים בין צמצום הפטור להקמת ממ"ד לבין חיוב בהיטל השבחה מכוח תכנית בניין עיר? חיוב בהיטל השבחה לעת העברת זכויות בנייה לא נעשה בנפרד לממ"ד. הוא נערך באופן עקיף. שווי שוק קרקע למגורים לעניין היטל השבחה הוא שוויה בשוק החופשי. שווי זה מושפע, בין היתר, גם מהאפשרות להקמת ממ"ד. באומדן שווי השוק לא מפחיתים את הזכות להקמת ממ"ד, קרי ההשבחה הנמדדת בין המצב החדש לישן נעשית באמצעות הכללת שווי הממ"ד בשווי המקרקעין בהתאם למבחן שווי המקרקעין בשוק החופשי. כאשר חישוב השווי נערך באקוויוולנט שווי של זכות בנייה, מחושב גם הממ"ד במסגרת השטח האקוויוולנטי.          

פטור לדירה 140 מ"ר אינו כולל את שטח הממ"ד – כאשר שטח דירה הוא 140 מ"ר בתוספת ממ"ד ומבקש ההיתר זכאי לפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית (פטור לרחבת דירת מגורים עד 140 מ"ר) יגדל הפטור בשטח הממ"ד ויהיה עבור שטח הדירה בתוספת הממ"ד. לדוגמה: אם שטח הדירה 140 מ"ר ושטח הממ"ד 12 מ"ר ובסך הכל 152 מ"ר, יהיה הפטור עבור 140 מ"ר (ברוטו כולל שטחי שירות למעט ממ"ד) לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית, בכפוף לזכאותו של המבקש לפטור זה. בנוסף יהיה פטור עבור הקמת הממ"ד בשטח של 12 מ"ר נוספים לפי סעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית ובמצטבר יהיה פטור מבקש ההיתר משטח דירה כולל של 152 מ"ר ברוטו.

 היקף הפטור הוא שטח ממ"ד לפי תקנות הג"א – בהתאם לסעיף 19(ב)(9) לתוספת השלישית לחוק התכנון והבניה, המעניק פטור מהיטל השבחה בהקמת מרחב מוגן דירתי (ממ"ד) נרשם: כי הפטור הוא בשל הקמת מרחב מוגן, "בשטח שלא יעלה על השטח שקבע שר הביטחון לפי חוק ההתגוננות האזרחית התשי"א – 1951". בתקנה 197א לתקנות ההתגוננות האזרחית (מפרטים לבניית מקלטים), התש"ן–1990 קבע שר הביטחון כי שטחו המינימאלי של ממ"ד הנו 9 מ"ר (נטו – לא כולל קירות). מכאן, להערכתנו, יש להעניק פטור על הקמת ממ"ד אם שטחו 9 מ"ר נטו, לא יותר ולא פחות ולפיכך הקמת ממ"ד בשטח גדול יותר לא תזכה בפטור מהיטל השבחה על אותם 9 מ"ר הקבועים בתקנות. בתקנה 197א לתקנות נקבע עוד כי רשות מוסמכת רשאית לאשר מרחב מוגן דירתי בשטח או בנפח קטנים יותר, אם ראתה שהתנאים ההנדסיים במקום לא מאפשרים בניית מרחב מוגן דירתי בשטח ובנפח כאמור, ובלבד שלא תאשר מרחב מוגן דירתי בשטח הקטן מ-5 מ"ר (נטו, לא כולל קירות) ובנפח הקטן מ-12.5 מ"ק. בקיומו של תנאי זה, להערכתנו יש לזכות בפטור האמור ממ"ד ששטחו 5.5 ועד 9 מ"ר נטו, לא יותר, לא פחות.